Taxe foncière en bail commercial : répartition légale

La question de la taxe foncière dans le cadre d'un bail commercial est une source fréquente de désaccords entre bailleurs et locataires. Imaginez un commerçant apprenant, lors de la signature du bail, qu'il devra supporter une part importante de cet impôt local, impactant directement sa rentabilité. Comprendre les règles, les évolutions législatives et les subtilités légales est donc essentiel pour éviter les mauvaises surprises, optimiser les coûts et garantir une relation sereine entre les parties impliquées dans la location de locaux commerciaux.

Nous aborderons en détail les clauses interdites, les clauses autorisées, les stratégies de négociation pour une répartition équitable, des exemples concrets de répartition en fonction du type de bien et des services associés, l'incidence sur le loyer et la rentabilité de l'investissement immobilier, et les recours possibles en cas de litige, incluant la médiation et les procédures judiciaires. Que vous soyez bailleur ou locataire, ce guide complet vous apportera les informations clés pour maîtriser cet aspect essentiel de la gestion de votre bien ou de votre activité commerciale.

Comprendre la taxe foncière : un impôt local essentiel

Avant d'aborder les règles de répartition de cette charge financière, il est primordial de bien comprendre ce qu'est la taxe foncière. Il s'agit d'un impôt local annuel, perçu par les collectivités territoriales (communes, départements, régions), qui frappe les propriétés bâties et non bâties situées sur leur territoire. Son produit contribue au financement des services publics locaux, tels que les écoles, les routes, les infrastructures culturelles et sportives, les services de collecte des déchets, et les services sociaux. Le montant de la taxe foncière peut représenter une part significative des charges d'un local commercial, impactant directement la rentabilité des activités qui y sont exercées.

Le calcul de la taxe foncière repose sur la valeur locative cadastrale du bien immobilier, qui est ensuite multipliée par les taux d'imposition votés par les collectivités locales. La valeur locative cadastrale est une estimation du loyer annuel théorique que le bien pourrait générer s'il était loué dans des conditions normales. Cette valeur est régulièrement révisée par l'administration fiscale, généralement tous les six ans, afin de tenir compte des évolutions du marché immobilier. Une revalorisation de la valeur locative cadastrale peut entraîner une augmentation significative de la taxe foncière.

La taxe foncière est composée de différentes parts, notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), qui représente la part principale, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui finance le service de collecte des déchets, et, dans certains cas, des taxes spéciales d'équipement, destinées à financer des projets d'aménagement spécifiques. Il est important de noter que la TEOM, bien que faisant partie intégrante de la taxe foncière, peut, sous certaines conditions, être refacturée au locataire, notamment si le bail commercial le prévoit expressément.

Pour une compréhension visuelle du processus, voici un schéma simplifié du calcul de la taxe foncière :

Valeur Locative Cadastrale x Taux d'Imposition (collectivités locales) = Taxe Foncière Brut

Taxe Foncière Brut - Dégrèvements éventuels = Taxe Foncière Due

La valeur locative cadastrale : un élément clé pour comprendre la taxe foncière

La valeur locative cadastrale, socle du calcul de la taxe foncière, est déterminée par les services fiscaux sur la base de critères précis. Elle prend en compte plusieurs éléments, tels que la surface du bien, sa situation géographique, son état général, ses équipements, son affectation (commerciale, industrielle, etc.), et les caractéristiques du marché locatif local. Il est possible pour le propriétaire de consulter la fiche d'évaluation de son bien immobilier auprès des services fiscaux, et de contester la valeur locative cadastrale si elle est jugée excessive, en apportant des éléments de preuve justifiant une révision à la baisse. Cette contestation doit être effectuée dans un délai précis, généralement avant le 31 décembre de l'année suivant la réception de l'avis d'imposition.

Principe de base : qui est responsable du paiement de la taxe foncière : le bailleur ou le locataire ?

En principe, la taxe foncière est un impôt dû par le propriétaire du bien immobilier, c'est-à-dire le bailleur, et cela est régit par l'article 1400 du Code Général des Impôts. C'est lui qui reçoit l'avis d'imposition et qui est redevable du paiement auprès de l'administration fiscale. Le bailleur est considéré comme le contribuable légalement responsable du paiement de cet impôt local. Cependant, la loi, et plus précisément l'article L. 145-15 du Code de Commerce, prévoit la possibilité de déroger à ce principe général par une clause spécifique insérée dans le bail commercial. Cette clause peut stipuler que tout ou partie de la taxe foncière sera supportée, directement ou indirectement, par le locataire, sous réserve du respect des dispositions légales et réglementaires en vigueur.

Avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel, la liberté contractuelle était de mise en matière de répartition de la taxe foncière entre le bailleur et le locataire. Il était donc courant de rencontrer des baux commerciaux stipulant que le locataire devait prendre en charge l'intégralité de la taxe foncière, sans aucune restriction. Cette pratique, bien que légale à l'époque, pouvait parfois conduire à des situations déséquilibrées, où le locataire se voyait imposer une charge financière importante et imprévisible, impactant négativement sa trésorerie et sa capacité à investir dans son activité commerciale.

Prenons l'exemple concret d'un restaurateur ayant signé un bail commercial en 2010, avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel. Le bail stipulait que le locataire devait supporter l'intégralité de la taxe foncière. Quelques années plus tard, suite à une révision de la valeur locative cadastrale et à une augmentation des taux d'imposition locaux décidées par la commune, la taxe foncière a doublé, passant de 5 000 € à 10 000 € par an. Le restaurateur s'est alors retrouvé avec une charge fiscale imprévue et difficile à supporter, mettant en péril la pérennité de son restaurant et le contraignant à réduire ses investissements en personnel et en matières premières.

L'évolution législative : de la liberté contractuelle à l'encadrement de la loi pinel pour une meilleure protection du locataire

La loi Pinel, entrée en vigueur le 18 juin 2014, a profondément modifié le paysage juridique des baux commerciaux, en encadrant la liberté contractuelle et en renforçant la protection des locataires, considérés comme la partie la plus vulnérable dans la relation contractuelle. L'objectif principal de cette loi était de rééquilibrer les relations entre bailleurs et locataires, en limitant les clauses abusives et en garantissant une plus grande transparence dans la fixation des charges locatives, y compris la taxe foncière.

La loi Pinel a notamment modifié l'article L. 145-40-2 du Code de commerce, en listant de manière exhaustive les charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent plus être mis à la charge du locataire. Cette liste, bien que limitative, a eu un impact significatif sur la répartition de la taxe foncière, en interdisant certaines pratiques auparavant courantes et en obligeant les bailleurs à assumer une part plus importante de cette charge fiscale.

Il est important de noter que la loi Pinel s'applique aux baux commerciaux conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. Pour les baux en cours, les nouvelles règles ne s'appliquent qu'à partir du renouvellement du bail. Il est donc essentiel de vérifier attentivement la date de signature ou de renouvellement de son bail commercial pour déterminer les règles applicables en matière de taxe foncière et s'assurer de leur conformité avec la législation en vigueur.

Voici un tableau comparatif des règles applicables avant et après la loi Pinel en matière de taxe foncière :

Aspect	Avant loi Pinel (avant le 18 juin 2014)	Après loi Pinel (après le 18 juin 2014)
Liberté contractuelle	Totale, possibilité de clauses très désavantageuses pour le locataire	Encadrée, protection accrue du locataire contre les clauses abusives
Répartition de la taxe foncière	Libre, même intégrale à la charge du locataire, sans justification	Limitée, certaines charges interdites au locataire, nécessité de justification pour les charges refacturées
Transparence des charges	Faible, manque d'informations sur le détail des charges	Renforcée, obligation pour le bailleur de communiquer un état récapitulatif des charges

Les clauses interdites dans le bail commercial : que ne peut plus facturer le bailleur au locataire (décret du 3 novembre 2014 et jurisprudence)

Le décret du 3 novembre 2014, pris en application de la loi Pinel, précise les modalités d'application de l'article L. 145-40-2 du Code de commerce, en listant de manière exhaustive les charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent plus être imputées au locataire dans le cadre d'un bail commercial. Ce décret constitue un outil essentiel pour interpréter correctement la loi Pinel et identifier les clauses illégales ou abusives qui pourraient être insérées dans un bail commercial.

Parmi les charges, impôts, taxes et redevances non récupérables sur le locataire, en vertu de la loi Pinel et du décret du 3 novembre 2014, on retrouve notamment :

• La taxe foncière, sauf exception expressément prévue par la loi (voir section suivante).
• Les impôts, taxes et redevances liés à la propriété du local, tels que la contribution économique territoriale (CET) sur les locaux vacants ou la taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM).
• Les charges relatives aux grosses réparations, définies comme celles qui concernent la structure de l'immeuble (murs porteurs, toiture, fondations, etc.) et qui sont par nature à la charge du propriétaire.
• Les honoraires de gestion locative, qui rémunèrent le bailleur ou son mandataire pour la gestion administrative du bail.
• Les impôts et taxes dont le bailleur est redevable en raison de revenus fonciers, tels que l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.
• Les charges relatives à des travaux de conformité prescrits par l'administration, sauf si ces travaux bénéficient spécifiquement au locataire.

La jurisprudence a également joué un rôle important dans la clarification de la portée de la loi Pinel et du décret du 3 novembre 2014, en invalidant certaines clauses qui, bien que formulées de manière subtile ou détournée, avaient pour effet de faire supporter au locataire des charges qui auraient dû incomber au bailleur. Par exemple, une clause stipulant que le locataire devait prendre en charge les "travaux de mise aux normes" de l'immeuble a été jugée abusive, car elle pouvait inclure des travaux relevant des grosses réparations ou des travaux prescrits par l'administration.

Testez vos connaissances sur les clauses interdites en matière de taxe foncière et de charges locatives dans le bail commercial : (Ce quiz interactif n'est pas implémenté, mais l'idée est là pour enrichir le contenu)

Les clauses autorisées et les stratégies de négociation : comment répartir équitablement la taxe foncière dans le respect de la loi

Bien que la loi Pinel ait considérablement encadré la liberté contractuelle en matière de baux commerciaux, elle n'a pas pour autant interdit toute possibilité de faire supporter une fraction de la taxe foncière au locataire. Il est toujours possible de prévoir une clause spécifique dans le bail commercial qui met à la charge du locataire une partie de la taxe foncière, à condition de respecter scrupuleusement certaines règles strictes et de justifier cette répartition par des contreparties réelles pour le locataire.

Pour qu'une telle clause soit valable et ne soit pas considérée comme abusive, elle doit impérativement être claire et précise, en indiquant explicitement le montant ou la fraction de la taxe foncière qui sera à la charge du locataire. De plus, elle doit être objectivement justifiée par des services ou des avantages spécifiques dont bénéficie directement le locataire, tels que des services de sécurité renforcée, l'entretien d'espaces verts privatifs, la mise à disposition d'équipements particuliers (parking, ascenseur dédié, etc.), ou la présence de services collectifs (conciergerie, gardiennage). Cette justification doit être proportionnée à la fraction de la taxe foncière mise à la charge du locataire, et le bailleur doit être en mesure de prouver la réalité de ces services et avantages.

Lors de la négociation du bail commercial, il est primordial pour le locataire d'évaluer attentivement l'impact financier de cette clause et de négocier une diminution du loyer de base en contrepartie de la prise en charge d'une partie de la taxe foncière. Il est également fortement conseillé aux deux parties de se faire accompagner par un professionnel (avocat spécialisé en baux commerciaux, expert-comptable) pour s'assurer que la clause est parfaitement conforme à la loi, qu'elle est équilibrée et qu'elle ne désavantage pas l'une ou l'autre partie.

Voici un modèle de clause de répartition de la taxe foncière conforme à la loi Pinel (ce modèle est donné à titre indicatif et doit être adapté à chaque situation particulière) :

"Le locataire prendra en charge [X]% (soit un montant annuel de [Y] €) de la taxe foncière correspondant exclusivement aux services et avantages suivants : [liste exhaustive et détaillée des services et avantages]. Cette prise en charge est justifiée par le fait que le locataire bénéficie directement et exclusivement de ces services, qui contribuent à la valorisation de son activité commerciale et à l'amélioration de son cadre de travail. Le bailleur s'engage à fournir annuellement au locataire un justificatif détaillé du montant de la taxe foncière et de la part correspondant aux services mentionnés ci-dessus."

Répartition de la taxe foncière : exemples concrets et cas spécifiques en fonction du type de bail et du local commercial

La répartition de la taxe foncière entre le bailleur et le locataire peut varier considérablement en fonction de la nature du bail commercial, des spécificités du bien immobilier loué, et des services associés à la location. Voici quelques exemples concrets pour illustrer les différentes situations possibles et les règles qui s'appliquent dans chaque cas.

Dans un centre commercial, le locataire d'une boutique peut être amené à supporter une partie de la taxe foncière correspondant aux parties communes (galeries marchandes, parkings, espaces verts, sanitaires). Cette répartition est généralement justifiée par le fait que le locataire bénéficie directement de l'attractivité de ces parties communes, qui contribuent à l'augmentation de la fréquentation de sa boutique et de son chiffre d'affaires. La fraction de la taxe foncière mise à la charge du locataire est alors calculée en proportion de la surface de sa boutique par rapport à la surface totale des locaux commerciaux du centre commercial.

Dans le cas d'un bail commercial d'un entrepôt ou d'un local d'activité, la répartition de la taxe foncière peut se faire en fonction de la surface occupée par le locataire. Par exemple, si le locataire occupe 70% de la surface totale de l'entrepôt, il pourra être amené à supporter 70% de la taxe foncière. Cette répartition est simple à mettre en œuvre et reflète fidèlement l'utilisation du bien par le locataire.

Si le locataire a réalisé des travaux d'aménagement importants et coûteux dans le local commercial, ces travaux peuvent avoir une incidence significative sur la valeur locative cadastrale et donc sur le montant de la taxe foncière. Dans ce cas, il est possible de prévoir une clause spécifique dans le bail commercial qui tient compte de cette situation et qui répartit équitablement la charge fiscale entre le bailleur et le locataire, en tenant compte de l'investissement réalisé par le locataire et de la plus-value apportée au bien immobilier.

Pour simplifier la prise de décision et vous aider à déterminer les règles de répartition de la taxe foncière applicables à votre situation, voici un arbre de décision simplifié : (Cet arbre de décision interactif n'est pas implémenté, mais l'idée est là pour le contenu)

• Le bailleur doit-il verser la taxe foncière ?
• Le locataire doit-il être redevable de la taxe foncière ?
• Comment répartir de façon équitable la taxe foncière ?

Incidence de la répartition de la taxe foncière sur le montant du loyer et la rentabilité de l'investissement immobilier commercial

La répartition de la taxe foncière entre le bailleur et le locataire a un impact direct et significatif sur le montant du loyer et sur la rentabilité de l'investissement immobilier. Si le locataire prend en charge une partie de la taxe foncière, cela se traduit généralement par une diminution du loyer de base, afin de compenser cette charge supplémentaire. À l'inverse, si le bailleur supporte l'intégralité de la taxe foncière, il peut être amené à fixer un loyer plus élevé pour tenir compte de cette dépense.

Pour le bailleur, la prise en charge de la taxe foncière diminue mécaniquement la rentabilité de son investissement immobilier. Il est donc impératif de tenir compte de cette charge fiscale lors de la fixation du loyer et de la négociation du bail commercial, afin de préserver une rentabilité suffisante. De plus, l'administration fiscale permet dans certains cas d'obtenir un dégrèvement d'une partie de la taxe foncière si le bien est vacant. En 2023, environ 15 000 demandes ont été déposées à ce titre.

Pour calculer précisément la rentabilité nette d'un investissement immobilier commercial, il est indispensable de soustraire de la rentabilité brute toutes les charges, y compris la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion, les assurances, et les éventuels travaux d'entretien ou de rénovation. Par exemple, si un investissement génère une rentabilité brute de 6% par an et que la taxe foncière représente 1% du prix d'acquisition, la rentabilité nette sera ramenée à 5%. La taxe foncière peut varier de 0,5% à 3% de la valeur du bien selon les communes.

Pour optimiser la rentabilité d'un investissement immobilier commercial, il est possible de mettre en œuvre plusieurs stratégies : négocier le loyer avec le locataire, réaliser des travaux d'amélioration énergétique pour réduire la taxe foncière (par exemple, en améliorant l'isolation thermique du bâtiment), rechercher un locataire solide et solvable qui accepte de prendre en charge une partie de la taxe foncière, ou optimiser la gestion des charges de copropriété.

Utilisez notre simulateur simplifié pour calculer l'impact de la répartition de la taxe foncière sur votre rentabilité : (Ce simulateur simplifié n'est pas implémenté, mais l'idée est là pour enrichir le contenu)

Par exemple, un bien d'une valeur de 200 000 euros avec un loyer annuel de 12 000 euros et une taxe foncière de 2000 euros aura une rentabilité nette de 5% sans refacturation au locataire.

Les recours possibles en cas de litige relatif à la taxe foncière dans le bail commercial : médiation et procédures judiciaires

Malgré une bonne connaissance des règles de répartition de la taxe foncière, des litiges peuvent malheureusement survenir entre le bailleur et le locataire. Ces litiges peuvent avoir différentes causes, telles qu'une clause abusive ou illégale insérée dans le bail commercial, un désaccord sur le montant de la taxe foncière refacturée au locataire, une contestation de la valeur locative cadastrale servant de base au calcul de la taxe foncière, ou un différend sur la nature des services justifiant la répartition de la taxe foncière.

En cas de litige, la première étape consiste à tenter un recours amiable, en privilégiant la communication et la négociation avec l'autre partie. Il est également possible de faire appel à un médiateur, qui est un professionnel neutre et indépendant dont le rôle est de faciliter le dialogue entre les parties et de les aider à trouver une solution amiable et équitable. La médiation peut permettre de résoudre le litige rapidement et à moindre coût, sans avoir recours à une procédure judiciaire longue et coûteuse. Les frais de médiation sont généralement partagés entre les parties.

Si le recours amiable échoue et qu'aucun accord n'est trouvé, il est alors possible de saisir le tribunal compétent (tribunal judiciaire) pour trancher le litige. La procédure contentieuse nécessite de constituer un dossier solide et complet, de rassembler toutes les preuves nécessaires (copie du bail commercial, avis de taxe foncière, échanges de courriers, témoignages, jurisprudence pertinente) et d'assigner l'autre partie en justice. Il est fortement recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé en baux commerciaux pour mener à bien cette procédure et défendre au mieux ses intérêts. Le coût d'une procédure judiciaire peut varier considérablement en fonction de la complexité du litige et des honoraires de l'avocat.

Il est également possible pour le propriétaire de contester la valeur locative cadastrale auprès de l'administration fiscale, si elle est jugée excessive ou incorrecte. La procédure de contestation est spécifique et nécessite de respecter des délais précis et des formalités rigoureuses. Cette contestation peut aboutir à une réduction du montant de la taxe foncière si elle est jugée fondée.

• En cas de litige, privilégiez toujours la communication et la négociation avec l'autre partie.
• N'hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en baux commerciaux pour obtenir des conseils juridiques personnalisés.
• Réunissez tous les documents pertinents relatifs au bail commercial et à la taxe foncière.
• Respectez scrupuleusement les délais pour les recours administratifs et judiciaires.
• Pensez à la médiation comme alternative à la procédure judiciaire.